之二六:关于业委会
拿下都名小区，汪秋水他们可以说是过五关斩六将，据说共有八家物业公司参加投标，除了林书平找来围标的外，另外还有四家，听说实力都很强。
令汪秋水没有想到的是，没有采取任何动作的东林物业居然中标了。然而，更令汪秋水没有想到的是，都名小区的物业难度其实不在于投标，而在于中标后的接管。早在业委会进行招标时，原来的物业公司就已经放出话来了，不会那么痛痛快快的退出来的。
这个情况是汪秋水他们之前没有了解到的。是在他们中标后，刘主任在和他们具体敲定合同时说出来的。刘主任介绍完这一情况后，不无担心地对汪秋水说，
“汪总，要说我们业委会应该事前把这个情况给你们投标企业讲清楚，但是我们有一个担忧，就是我们已经和原来的物业公司形成了这样一个关系，不换不行了。但是万一参加投标的企业听到这个情况都不来投标了，那我们就坐蜡了。
“接下来你们应该提早做准备，万一那个物业公司真要耍流氓，不退出或者捣乱你们怎么办？”
“放心吧，刘主任，虽然这是一个新情况，但既然您那么信任我们，选了我们，那我们就一定会认真做好的。”汪秋水说道。
“那就好。要说这次竞争还是很激烈的，甚至有的公司还私下想托人走关系拿标，但是我们业委会拿定主意，一定要选一个踏踏实实认真做事的公司来管。
“今天我才告诉你，我们之前进行过项目考察，当时谁也没通知，暗中去过参与投标的物业公司管的一些项目看过，就想了解真实的管理情况。说实话，有几家管理得还是不错的，包括你们东林物业。
“可是那个达丰物业真的不怎么样。之前听好多人说过，说这是一个比较大的物业公司，管的项目很多，管的也不错。我们没有去他们经常说的管的不错的项目，而是挑了两个别的项目看了看，并不像他们说的那么好。在其中一个项目遇到一个业主，对达丰物业意见很大，说是家里一个什么东西坏了，找物业好几次，就是不去看。那个业主说，该不该你管，或者你忙稍微晚点去，你有一句话也行啊，连话都没一句。我们小区之前的物业就是这样，你说这样的公司我们还敢选吗？
“但是你们公司真正中标的原因你知道是什么吗？就是你们采取酬金制的收费模式。参加投标的物业公司都是采用包干制形式，而你们采用酬金制形式，可以说是别出心裁。更为重要的是你那天关于为什么要采用酬金制的解释，可以说是得到了所有评委的认可，也很打动我。似乎也让我找到了今后业委会工作的方向和思路。所以我们都不约而同地给了你高分。我希望接下来真正合作的时候，咱们能够非常愉快地合作，共同为小区的业主管好家，服好务。”
汪秋水从刘主任那里说完有关合同的事出来，就给莫文标打了个电话，“莫总，实在不好意思，现在才告诉您，都名小区的项目我们拿下了。”
“恭喜恭喜啊，我就猜，你老弟一出马，没有干不成的事。”莫文标由衷地祝贺。
“莫总您又取笑我，能够成功中标，主要还是您的帮忙啊。您今天晚上有时间吗？我想请你吃个便饭，聊表谢意。”
“吃饭就算了吧。咱们之间还说什么感谢的话。”
“那怎么行呢。您一定得给我这个面子，就今天晚上，好不好？”
“今天晚上我还真有别的事，你要真请，咱们改天吧。”
“那好吧。那就改天等您方便的时候。”
汪秋水刚挂上电话，就有电话打过来，汪秋水一看，是张处长。
“您好，张处长。”
“汪总，你好。在忙什么呢？”
“刚刚和都名小区的刘主任谈合同签订的事情。张处长有什么指示？”
“汪总别那么客气。你现在有时间吗？”
“有时间？”
“你能不能到我这里来一趟？”
“可以，我马上就过去，不过路上有点堵，可能得四十多分钟。”汪秋水看着路况估摸着车程。
“没关系没关系，我等着。”
汪秋水来到张处长那里，果然用了差不多四十分钟。张处长正在办公室等着，看见汪秋水来了，说道，“我就先不给你倒水了，走，咱们到主任办公室去，他在那里等着咱们呢。”
张处长带着汪秋水来到主任办公室，张处长在门口敲了敲门。主任知道是汪秋水来了，立即热情地站起身，握住汪秋水的手，热情地说道，“是汪总吧，恭喜啊，听说你们中了都名小区的标了。”
“是的，侥幸中标。谢谢领导的关心。”汪秋水回答道。
“来，咱们坐这边谈。”主任把汪秋水让到旁边的沙发上，说道，“汪总，我听张处长说上次你在都名小区开标会上关于酬金制和业委会的答辩很有思路，张处长说她当时听得意犹未尽，回来跟我一汇报，我也很感兴趣，所以把你请过来想再听听你的高论，尤其是在业委会的运行机制上。”
“这个，主任，我一点思想准备都没有，不知道领导叫来是为了谈这个，恐怕谈不好。”
“没关系，我们随便谈，集思广益嘛，我们政府制定政策也需要听取各方面的意见。”主任微笑着鼓励道。
“就是啊，汪总，你就别谦虚了，那天在那里说得多好啊。”张处长也鼓励道。
“那我就说说？不过主任、张处长，这纯属是我个人的看法，可能很偏激，也可能完全不对啊。”
主任做了个请的手势，汪秋水就开始说了。
“我也是从单一业主写字楼的管理受到一些启发。您看单一业主的写字楼，一般都是一个大单位，里面的员工上千上万，单位就相当于一户业主，员工就是这户业主中的成员。物业公司面向所有的成员服务，但是合同的沟通协调却是对一个代表单位和所有员工的指定部门，而不是对每个员工个人，这就显得顺畅多了。因为单位员工是受单位约束的。
“而小区物业呢，要么没有业主委员会，物业公司直接面对所有的业主，大家很难形成统一的诉求，另外中间也没有一个机构去沟通。即使是成立了业委会的，也没有形成一个规范的运行机制。根据《物业管理条例》相关规定，业主委员会作为小区业主选举产生的代表机构，是有权以全体名义与物业公司签订服务合同的。同时《中华人民共和国物权法》也规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如果能将业委会的运行机制规范好，把法律赋予业委会的职权落实到位，业委会就会有所作为，能够代表业主与物业公司进行合作。一方面作为业主的代表和代言去要求物业公司按照合同约定履行好义务，监管物业公司的运作，保障业主的权益。另一方面也会主动去与业主进行沟通，实行物业公司与业主的双赢。
“如果业主委员会能实现上述功能，再将酬金制模式引入，就能既保证物业公司的利润收入，又能确保业主所交物业费能够专款专用，一分不少地投入到小区的物业管理中，保证设施设备的正常运行，改善居住环境，提升服务品质，进而提升业主满意度，实现双方的和谐友好。这样一来，业主也不会没有积极**物业费了。
“所以关键的问题还在于业委会这个代表所有业主的机构。可惜目前一个是这个机构覆盖率很小，另外即使有，运行机制也不规范，没有真正起到应有的作用。出现这样的情况我个人觉得跟业委会管理主体不明确有关系。理论上讲业委会是业主的自治组织，应该是由业主自己来管理，但事实上，真正要运行好，还需要政府相关部门的指导、支持和管理。从法律地位、运行经费、从业人员等诸方面有一个明确的规定和要求，从而让业委会能够真正做到有为有位。”
“嗯，不错不错。”主任听得频频点头，“对张处长说，“你们处下来后，要结合刚才汪总的思路，好好研究一下这个问题。”然后又对汪秋水说，“汪总，说得很好啊，谢谢你，希望今后多给我们提建议、出主意。今天就先到这里，我市里还有个会，得赶过去，就不陪你了，你再和张处长聊聊。”
达丰物业办公室，林书平气急败坏地对手下的工作人员骂道，
“你们一个个都是废物，这么一个项目你们都拿不下来，我养着你们有什么用？”
下面的人吓得一点也不敢做声。
“之前我给你们做了那么多的铺垫，还找了两家来围标，你们都没有弄成，让一个初出道的公司给战败了。你们还有什么脸混啊。”
大家都知道林书平的脾气，只要一不高兴，张嘴就骂。手下脾气软点的，就支着耳朵假装听着，其实早就一只耳进一只耳出去了。脾气不好的，经过一两次骂，甩手走人，你不尊重我，爷还不伺候你了。
“东林物业汪秋水这小子也是不识趣，我都给他打过电话了，他还要参加。要不是他插这一杠子，达丰拿下这个标也没问题。”
“是啊，林总，就是这个汪秋水坏了我们的事。要不然百分之百是我们中标。”手下一个人终于找到了替罪羊，赶紧附和。
“看着吧，早晚我得找个机会修理修理这小子。”林书平恨恨地说。
“林总，您说吧，找多少人，什么时候修理他，您吩咐一声，我马上就办。”另一个人也赶紧表忠心。
“找什么人，你以为要干什么？黑社会啊？动不动就找人找人的。我可警告你们，咱们搞点小动作可以，但是这种违法行为绝对不行。现在是什么社会？法治社会。”林书平呵斥道。
林书平人虽然霸道，脾气坏，但是做事还是能掌握分寸和底线的。应该说林书平也还算是个人物。他原来在这一行基本上没有什么背景，既不是地产商名下的物业公司，也不是什么国有企业，完全是自己一个项目一个项目做成今天这个规模的。刚做的时候，他还是非常用心的，把每一个项目都做得非常不错，渐渐在业主中有了一定的口碑，政府主管部门和协会也慢慢关注上达丰物业了。于是，林书平搭上政府和协会这根线，规模越做越大。但是，慢慢地，林书平变得有些功利，在交往上眼里就只有政府和协会，在业务管理上越来越只注重量的扩张而不在意质的稳定和提升了，反正达丰物业的名气已经打出来了。
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